Site Rengi

02.01.2020
71

Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesine Adi Ortaklık Sözleşmesine İlişkin Tasfiye Hükümlerinin Kıyasen Uygulanması

Bazı görüşlere göre, “Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi”nin hukuki niteliği sadece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu kapsamda müteahhidin bedel yerine inşa edilenin satışını sağlayarak bundan pay alması ise sözleşme serbestisi gereği mümkün olup sadece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içinde bir farklılaşma yaratacaktır fakat sözleşmenin hukuki niteliğinde bir değişime sebebiyet vermeyecektir. Bu görüş kapsamında sözleşmenin tapuya şerh olarak işlenmesi ile pratik kolaylık sağlanacaktır. Ayrıca, olası bir kriz anında adi ortaklık görüşünün kabul edilmesi halinde tasfiye hükümleri ile iş sahibinin müteahhit ile müteselsil sorumluluğun bulunması ise taraflarca istenmeyen sonuçların ortaya çıkmasına sebep olabilir. 

Buna karşılık diğer görüş sahipleri bu görüşe, müteahhidin borçları açısından değerlendirme yapılarak hataya düşülmesi gerekçesi ile karşı çıkmaktadır. Onlara göre, hukuki nitelik değerlendirmesinden önemli kıstas müteahhidin değil iş sahibinin borcudur, bu da inşa edilenin teslimi sonucunda bir kısım mülkiyeti müteahhit mülkiyetine terk etme borcudur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine adını veren karakteristik edim de iş sahibinin mülkiyet devir borcu olmakla gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde iş sahibinin böyle bir borcu bulunmadığından bu sözleşmeyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirmek de olanaksızdır, zira müteahhidin ediminin karşılığı herhangi bir edim değildir. 

Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşme hükümlerinin baskın olduğuna dair içtihatlar mevcuttur. Fakat baskın sözleşmenin hükümlerini atipik sözleşmelerde uygulamak yerine artık hangi konuda ihtilaf çıkmışsa o sözleşmenin hükümleri uygulanmalıdır demeliyiz. 

Öncelikle iki sözleşmenin farklarını ortaya koymak gerekirse; gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesindeki yüklenicinin, inşa edilen bağımsız bölümlerin satışını sağlamak üzere faaliyette bulunma borcu ve arsa sahibinin gelir paylaşımı borcu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yoktur. Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenen kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girer. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde ise, arsa sahibinin mülkiyeti devir borcu yükleniciye karşı borçlanılsa da bağımsız bölümler yükleniciye değil, bunları satın alan üçüncü kişilere devredilir. 

Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinin öngörülen sürenin dolması sebebiyle sona ermesi halinde, elde kalan bağımsız bölümlerin paylaşımı konusunda sözleşmede boşluk olması veya bu konudaki anlaşmanın herhangi bir sebeple geçersiz olması halinde, taraflardan her biri, satılamayan bağımsız bölümlerin tasfiyesini mahkemeden talep edebilir. Bu durumda tasfiye bakımından uygulanacak kuralın belirlenmesinde, adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden kıyasen yararlanılabilir. Ancak  bu uygulamada da sözleşmedeki menfaat dengesini ve tarafların amacını gözden kaçırmamak gerekir. Aynı ilkesel yaklaşım sözleşmenin tek taraflı olarak sona erdirilebilmesi halinde de kabul edilmelidir. 

Ortaklık hukukunda tasfiye, ortaklık malvarlığının paraya çevrilmesi ve borçların ödenmesi ardından varsa kalan varlığın ortaklar arasında paylaşılması anlamına gelir. 

Burada ilk göze çarpan husus, ortaklığa ait mal varlığının aynen değil paraya çevrilmek suretiyle paylaştırılması esasıdır. Bu esas, TBK’nın borçlar adi ortaklığa ilişkin hükümlerinde açıkça ifade edilmemiş olsa da tasfiyeye ilişkin hükümlerden paraya çevirme kuralının kabul edildiği anlaşılabilmektedir. Görüldüğü gibi, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde satılamayan bağımsız bölümlerin akıbeti hakkında boşluk olması ve tarafların sonradan da olsa bu konuda anlaşamamaları halinde adi ortaklık hükümleri sözleşmeye doğrudan uygulanırsa, elde kalan taşınmazların paraya çevrilerek tasfiye edilmesi gerekecektir. 

Bu sonuç, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde tarafların menfaatlerine uygun değildir. Zira zaten çaba harcanmasına rağmen satılamamış olan bağımsız bölümlerin mahkeme aracılığı ile paraya çevrilmesi, her iki tarafın da zararına yol açacaktır. Bu sebeple, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesinde, adi ortaklıktaki para çevirme kuralı yerine ayni paylaşım esasının kabul edilmesi tarafların menfaatine daha uygun olacaktır. 

DİDEM BİÇER

Avukat